Es muy recomendable obtener una preaprobación con prestamistas hipotecarios antes de comenzar a buscar casa. La mayoría ofrece una consulta gratuita. Una vez que estés preaprobado, sabrás exactamente cuánto puedes pagar. Esto te permitirá actuar de inmediato cuando encuentres la casa que te gusta y hará que los vendedores se sientan más cómodos al aceptar tu oferta.
¿Qué esperar en tu primera conversación con un prestamista?
Un prestamista hipotecario evaluará cuatro áreas de tu historial financiero para determinar tu capacidad de obtener un préstamo:
- Historial de crédito y puntaje crediticio
- Monto de deudas mensuales actuales
- Ingresos e historial laboral
- Activos financieros (dinero en el banco, inversiones, cuentas de retiro y posibles fondos recibidos como regalo)
Documentación básica que debes tener a la mano:
- Talones de pago de los últimos 30 días
- Formularios W-2 de los últimos dos años o declaraciones de impuestos de los últimos dos años (si eres trabajador independiente)
- Estados de cuenta bancarios, de inversiones y/o de retiro de los últimos dos meses (todas las páginas)
- Diploma o historial académico si fuiste estudiante de tiempo completo en los últimos dos años
- Información de cualquier propiedad que actualmente poseas
- Copia de tus estados de cuenta hipotecarios recientes o de tu contrato de arrendamiento actual
- Explicaciones de cualquier crédito negativo o períodos sin empleo que sepas que existen
- Correspondencia con acreedores, en caso de que hayas disputado alguna deuda
Otros documentos útiles incluyen:
- Tarjeta del Seguro Social
- Licencia de conducir
El mercado de préstamos
Es importante saber que la mayoría de las instituciones financieras que otorgan préstamos venden casi todos esos préstamos en lo que se conoce como el mercado secundario. El prestamista con el que trabajas se denomina el originador, y luego tu préstamo se vende en ese mercado secundario.
Los principales compradores de préstamos son agencias como FNMA (Fannie Mae), FHLMC (Freddie Mac) y GNMA (Ginnie Mae). Estas grandes organizaciones conforman el mercado secundario y establecen las reglas de los préstamos que están dispuestas a comprar.
Por esta razón, los prestamistas deben seguir dichas reglas para que un préstamo (tanto el comprador como la propiedad) califique como convencional, VA o FHA. Durante el proceso, un underwriter (suscriptor) evaluará tu préstamo para asegurarse de que cumpla con las pautas del programa correspondiente y pueda ser vendido.
Préstamos FHA
Los préstamos FHA están asegurados por el gobierno y fueron creados para ayudar a compradores con poco capital y a compradores por primera vez. Tienen lineamientos más flexibles en cuanto al historial crediticio, permiten que parte o la totalidad de los fondos provengan de regalos y exigen requisitos más estrictos sobre la condición de la propiedad para proteger al comprador.
Estos préstamos requieren inspecciones para confirmar que la propiedad cumpla con los estándares FHA.
Préstamos VA
Los préstamos VA son beneficios obtenidos por el servicio en las fuerzas armadas. Si en algún momento fuiste miembro activo, se recomienda contactar al Departamento de Asuntos de Veteranos de los Estados Unidos (VA) para obtener información sobre tu elegibilidad.
Al igual que los préstamos FHA, los préstamos VA requieren inspecciones para asegurar que la propiedad cumpla con los requisitos establecidos para proteger al comprador.
Préstamos convencionales
Los préstamos convencionales cumplen con los estándares del mercado secundario tradicional. Existen dos tipos:
Préstamos conformes
Se ajustan perfectamente a las reglas establecidas y no superan el monto máximo de préstamo fijado cada año. Tanto el comprador como la propiedad cumplen con criterios normales y no presentan características fuera de lo común.
Préstamos no conformes
Incluyen préstamos que superan el límite conforming o que tienen algún aspecto fuera de los lineamientos estándar, ya sea relacionado con el comprador o con la propiedad. Un préstamo puede ser no conforme si el comprador no puede documentar ingresos o activos, si tiene un puntaje de crédito bajo, si la propiedad es inusual para la zona o si el monto o el programa del préstamo así lo determina.
¿Cuál es la diferencia entre una tasa fija y una tasa ajustable?
Hipotecas de tasa fija
En este tipo de préstamo, el pago mensual de capital e intereses se mantiene igual durante toda la vida del préstamo. La ventaja es la certeza: siempre sabes cuánto pagarás.
Normalmente se amortizan en plazos de 30, 20 o 15 años, con pagos predecibles. Ten en cuenta que el pago mensual puede incluir capital, intereses y una doceava parte de los impuestos a la propiedad y del seguro de vivienda, por lo que estos últimos pueden variar aunque el capital y los intereses no cambien.
Hipotecas de tasa ajustable (ARM)
Permiten que la tasa de interés cambie con el tiempo, lo que hace que el pago mensual varíe. Comienzan con una tasa fija por un período determinado (1, 3, 5, 7 o 10 años) y luego se ajustan generalmente de forma anual.
Por lo general, cuanto más corto es el período fijo, más baja es la tasa inicial, lo que se traduce en pagos más bajos al inicio. Una vez que la tasa se ajusta, el pago puede aumentar si la tasa de interés sube.
¿Qué hipoteca es la mejor?
Existen decenas de productos hipotecarios y cientos de combinaciones posibles. Un buen asesor de préstamos escuchará tus necesidades, evaluará tu situación y te recomendará opciones que se adapten a tus objetivos.
Un préstamo hipotecario debe integrarse a tu plan financiero general y ayudarte a cumplir metas a corto y largo plazo, manteniendo el pago mensual y el nivel de patrimonio que deseas.
Limitarte a buscar únicamente la tasa más baja de una hipoteca a 30 años podría costarte miles de dólares a lo largo del tiempo si no eliges el préstamo que realmente te conviene. El proceso hipotecario es mucho más que solo tasas. Por eso, una consulta profesional es un primer paso fundamental y, por lo general, no tiene costo para ti.
Diez preguntas que deberías hacer
Tu profesional inmobiliario puede ayudarte a encontrar un prestamista para una consulta. Toma una decisión informada al elegirlo y considera preguntar:
- ¿Es usted un broker hipotecario, un banco hipotecario o ambos?
- ¿Recibiré una estimación del préstamo y detallará los costos que debo pagar de mi bolsillo?
- ¿Utilizan un sistema de aprobación automatizado o mi solicitud pasará por un proceso completo de suscripción?
- ¿Cuentan con un underwriter local?
- ¿Cuáles son las condiciones para la aprobación?
- ¿Con cuánta anticipación al cierre se envía el paquete hipotecario?
- ¿Cuánto tiempo toma el proceso completo?
- ¿Trabajan con un tasador local? ¿Cuál es su plazo?
- ¿Garantizan la fecha de cierre y los costos de cierre?
- ¿Cuándo puedo fijar mi tasa de interés?
Recuerda: si necesitas una recomendación de un oficial de préstamos o broker hipotecario confiable, habla con tu REALTOR®.
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