Proceso de venta de una vivienda

Hay muy pocas ocasiones en la vida en las que participarás en una transacción tan grande como el proceso de venta de una vivienda. Probablemente has invertido mucho en tu hogar, tanto en lo financiero como en lo personal, entregando tiempo, esfuerzo y recuerdos a lo largo de los años. Por eso, es fundamental asegurarte de que el proceso de venta se lleve a cabo de la manera más fluida posible.

Ya sea que estés comprando una casa más grande o reduciendo tamaño ahora que los hijos han crecido, el orden de los pasos en la venta será prácticamente el mismo. Sin embargo, cada ciudad o región tiene reglas específicas y pasos adicionales que deben cumplirse, por lo que es muy recomendable contar con un agente inmobiliario que supervise todo desde el inicio.

Aun así, esta guía te ayudará a entender qué debe suceder en cada etapa y a identificar aquellos puntos del proceso donde suelen presentarse pequeños contratiempos.

Fijar el precio de venta

Aunque el precio suele ajustarse durante la negociación, el valor inicial que establezcas impacta todo el proceso.

• Si lo fijas demasiado bajo, no obtendrás el verdadero valor de tu vivienda.
• Si lo fijas demasiado alto, los compradores no mostrarán interés.

Incluso si luego se baja el precio, la propiedad puede quedar “marcada” por haber permanecido demasiado tiempo en el mercado, lo que reduce el interés y, en algunos casos, puede obligarte a vender por debajo del valor de mercado.

Existen varios factores para determinar el mejor precio de salida, y un agente inmobiliario puede ayudarte a tomar la decisión correcta. Para ello, realizará un análisis comparativo de mercado o una opinión de precio, considerando:

• El precio de venta reciente de viviendas similares en el vecindario
• Las mejoras que hayas realizado en la propiedad
• Características únicas (como el tamaño del terreno o una piscina)
• El precio por pie cuadrado de otras viviendas en el mercado
• El tipo de mercado actual según la absorción (mercado de vendedores, compradores o equilibrado)

Determina qué debes revelar a los compradores

Lo ideal es corregir los problemas importantes antes de poner la casa en venta. Sin embargo, hay situaciones que no pueden solucionarse y otras que, por ley, deben divulgarse. Aunque esta no es una lista exhaustiva, algunas de las revelaciones más comunes incluyen:

• Proyectos de desarrollo urbano cercanos, como nuevas autopistas
• Riesgos o peligros (pintura con plomo, asbesto, defectos estructurales)
• Problemas de plagas (hormigas, ratones, etc.)
• Condición de los servicios e instalaciones de la propiedad
• Cualquier situación que pueda afectar la vida, seguridad o disfrute de la vivienda

Realiza inspecciones locales y reparaciones requeridas

Algunas ciudades o condados exigen inspecciones municipales, conocidas como “inspecciones de venta” o “inspecciones al momento de la venta”.

No todas las comunidades las requieren, pero en aquellas donde sí son obligatorias, puede ser necesario realizar ciertas reparaciones antes de poder vender la vivienda.

No cumplir con los requisitos municipales puede generar costos adicionales por reinspecciones. Como regla general, siempre es mejor realizar reparaciones menores antes de poner la casa en venta. Esto no solo mejora la apariencia del inmueble, sino que también ayuda a evitar órdenes de reparación obligatorias.

Los puntos más comunes que suelen revisarse en estas inspecciones incluyen:

• Detectores de humo o monóxido de carbono que no funcionan
• Falta de válvulas de prevención de reflujo en líneas de agua exteriores o lavanderías
• Instalaciones de plomería incorrectas (inodoros, lavabos sin sifón, etc.)
• Ventilación inadecuada de secadoras, calentadores de agua o calefacción
• Falta de pasamanos en escaleras

Promociona y muestra tu vivienda a los compradores

Tu agente inmobiliario cuenta con amplio conocimiento del mercado y puede sugerirte acciones para que tu casa se venda al mejor precio posible. Al comercializar tu propiedad, es importante considerar:

• Hacer que la vivienda luzca atractiva y realizar pequeñas mejoras si es necesario
• Preparar y ambientar la casa para que los compradores se sientan bienvenidos
• Publicar y promocionar la propiedad (tarea que realiza tu agente)
• Mostrar la vivienda a personas interesadas
• Organizar casas abiertas para fomentar múltiples ofertas

Analiza y comenta las ofertas

Después de una casa abierta, algunos compradores pueden presentar ofertas a través de tu agente, aunque la mayoría trabaja con su propio agente. En el escenario ideal, el comprador aceptaría el precio total y sin condiciones especiales, pero en la realidad las ofertas suelen variar.

Al revisar las ofertas, considera comparar:

• Precio ofrecido
• Preaprobación de financiamiento
• Fecha de cierre
• Fecha de ocupación
• Prorrateo de impuestos
• Artículos que el comprador desea que se queden en la vivienda
• Solicitudes antes de firmar (inspección, control de plagas, reparaciones)
• Contingencias (aprobación del préstamo, venta de otra propiedad, etc.)

Negociar o aceptar una oferta

Si una oferta te parece razonable, puedes aceptarla y avanzar. Si no, puedes negociar con la ayuda de tu agente. Tu REALTOR® utilizará toda su experiencia y habilidades de negociación para ayudarte a vender tu casa al mayor valor posible.

Eliminar contingencias

Una vez aceptada la oferta, el comprador comenzará a eliminar las contingencias establecidas, que pueden incluir:

• Financiamiento
• Avalúo
• Inspecciones
• Reparaciones requeridas
• Venta de otra propiedad
• Cancelación de un contrato de compra previo

Cerrar la operación

El proceso de cierre involucra a la compañía de títulos y al agente de títulos. En algunos casos también participan abogados inmobiliarios. Tu agente coordinará todo para asegurarse de que cada paso se cumpla correctamente. En el cierre deberás:

• Firmar los documentos y transferir el título de propiedad
• Recibir el pago (menos los costos de preparación de documentos y gastos de la transacción)
• Entregar las llaves al nuevo propietario
• Registrar los documentos ante las autoridades correspondientes

Una vez firmado el cierre, es momento de prepararte para la mudanza. Podrás empacar y contactar a tus proveedores de servicios para transferirlos a tu nuevo hogar o cancelarlos. En cualquier caso, tu casa ya está vendida y estás listo para comenzar el siguiente y emocionante capítulo de tu vida. Consulta con nuestros realtors